| 浅析黄山市房地产市场发展趋势 |
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| http://www.2030e.net 时间：2008-6-30 21:55:34 |
从房地产的发展趋势来看，总体需求表现在以下四个方面：1、居民改善住房条件带来的“主动型”需求；2、城市改造房屋拆迁带来的“被动型”拆迁；3、城市化加速、农民进城带来“自动型”需求；4、经济快速发展带来的“投资型”需求。
一、黄山房地产面临的市场机遇与挑战
市场机遇:住房产业正发生大变革，具体表现为“三转”，即“转制”（城镇住房由福利向货币化转变）；“转轨”（住房市场由卖方市场转为买方市场），“转型”（住宅产品转为“安康型”），人们的住房观念在更新，居民的住房消费融资观念在改变。住房消费者商品化意识在增强，人们的住房投资保值、增值观念在增强。中小城市的易居性被更多的消费者所认可，二三线城市的投资潜力被普遍看好。黄山市是著名的旅游城市，近年来经济发展强势，为房地产业的快速发展提供有力保障；三区四县中拥有庞大的房产消费群体，为房地产的有效开发提供根本保证；与长三角经济的主动融合，黄山市已经成为浙商评选的“10佳”投资环境城市之首，必将带动更多的外来投资，促进黄山市的经济蓬勃发展。
市场挑战:房地产业作为支柱产业地位日益受到重视。国外大型房地产企业集团抢滩中国房地产市场，将加快国内房地产企业重组和兼并。就黄山地区房地产市场这块奶酪争夺来看，不仅有省内企业,也有省外地产巨头前来竞争，它们以资金、技术、销售、物业管理等优势迅速抢占房地产市场，使黄山楼市风生水起，处在激烈的竞争环境之中。
二、政府在住房政策方面采取的措施
1、鼓励自住型住宅消费。一是坚持每年举办一次房地产交易会，进一步繁荣房地产市场。二是引导企业加大宣传促销力度，消除市民对房地产市场信心的不足、持币观望的心理，焕发购房热情。三是政府适时出台优惠政策，鼓励住房消费。
2、控制土地供给，提高土地综合效益。一是控制新出让土地的总量供给，适当提高普通住宅的土地供应比例。二是合理调整竣工房屋的供给量。三是严格控制经济适用房、集资建房、农民安置小区用地规模。四是从严掌握对房地产开发的优惠政策。五是加强存量土地的管理，严防圈地行为。
3、优化商品房结构。根据城市功能的划分及市场需求，合理布局商业店面用房。重点发展小户型的商品住房，增加适销对路的普通商品住房的供给量，减少结构性的住宅空置。坚持节能原则，推广新型材料。
4、加强房地产信息工作，正确引导开发企业行为。进一步建立健全房地产月统计公布制度，完善预售许可网上公示、预销售合同网上备案、房地产开发企业信用档案建设工作，全面、及时、准确地发布市场供求信息，积极引导广大群众树立正确的住房消费观念，规范房地产开发企业的销售行为。
三、中心城区房价仍将呈继续上涨趋势
造成住宅市场供需脱节、房价上涨的原因有很多，主要有：
首先，由于地价的上涨带动房价的攀升是必然的。对于房地产开发企业来说，土地成本的提高将是今后几年必须面对的现实。以2006年黄山市已公开出让土地为例，中心城区黄山中路建行西侧的土地出让价为124.7万/亩,楼面地价达到1870元/平方米；天都大道（市政府北侧）土地出让价为115万元/亩，楼面地价1725元/平方米；近期拍出的新安北路一地块楼面地价达到1900元/平方米。同时，在城市规划和城市改造过程中，由于拆迁难度大、成本高，则通过招拍挂进入房地产市场的拆迁土地必将继续拉高地价带动房价上扬。
第二，从需求方面看，在人民币升值、流动性过剩背景下，大量资金涌向住宅市场，家庭拥有多套住宅的数量增加；而前两年受宏观调控影响，一些持币待购的消费者，需求在今明年得到集中释放；此外还有股市获利的转向资金以及海外资金等。就供应方面而言，除了土地成本上升影响，部分开发商基于对未来市场预期看好，大量项目闲置、囤积现象，也加剧了有效供应的不足，还有城市拆迁进度普遍放缓以及去年以来实行新政后项目套型调整等都综合影响了市场供应数量。商品房供应增幅回落与需求显著上升的反差，使供不应求的矛盾正在加剧，房价面临持续上涨的压力。
第三，被建设部授予国家园林城市和最宜人居城市的黄山市，相比全国其他城市，其房地产市场仍处在一个初级阶段，房价处于一个较低水平，尤其是旅游房产与周边杭州、临安、上海等地相比，仍是一个“价格盆地”，具有一定的价格提升空间。而徽杭、合铜黄等6条高速的相继开通和建设，拉近了双方的距离，二三个小时的车程也符合现代人的“5＋2生活模式”，使得黄山良好的居住质量和较低的房价将会吸引越来越多全球、全国尤其是长三角的城市居民。就黄山本地而言，屯溪中心城区现有人口17万人，至2020年将达30万人。城市人口的不断增长，带来城市规模的扩大，也给房地产业带来较大的发展空间。
第四，钢筋水泥等建材价格屡创新高、劳动力工资涨幅很大都增加建筑物直接成本，必然抬高房价。另外就是中心城区的经济适用房的”变味儿”，经济适用房在黄山变成了安置房和一些官员的特权，而需要经济适用房的弱势群体却是久候不至，其中一部分弱势群体不再指望政府，而将目光转向商品房。以上这些都是推动黄山房价持续上涨的因素。
总体来看，住房是居民的基本生活需求。随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改善需求两旺，形成房地产业持续发展的主要动力，也是未来几十年中国楼市发展的主导趋势。
近几年，黄山的房产市场不论是在地产投资、地产开发，还是楼盘规模、产品形态等方面都得到了一个快速的发展。2006年，黄山全市房地产开发企业多达80多家，来自江、浙及全国各地的开发商云集黄山，年房地产开发量呈几何增长态势，房地产价格一路攀升。黄山市平均房价达到1960元，中心城区的平均房价达到2400元。可以说2007年是继2004年之后，房价又将飙升的一年，从商品住宅均价26.3%的涨幅，部分楼盘一经开盘便告售罄就可看出。但是，黄山市房地产业在呈现勃勃生机的同时，也存在着不容忽视的问题，所以作为房地产开发公司要正确分析黄山市房地产行业所面临的市场环境，抓住机遇，迎接挑战。
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| 新闻来源：新浪网 |
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